Sevgili okuyucular bugün ki yazımızda uygulama da sıklıkla özellikle inşaat hukuku alanından karşımıza çıkan taşınmazların tapuda satış işlemi yapılmadan önce düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını ve hangi hallerde sona erdiğini inceleyeceğiz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez.
Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde 
usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda
satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.
Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh kaldırılacaktır .
Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır. Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır. Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
Sözleşmenin Sona Ermesi
●Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar. ●Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.
●Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.
●Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.
●Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.
●Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
●Kamulaştırılmış bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi imzalanmışsa bile sözleşmenin konusu imkânsızlaşacağı için sözleşme son bulacaktır. (BK md 136) Fakat bu imkânsızlığın sonuçları borçluya yükletilen sorumluluk türlerinden değildir.
●Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda özel olarak düzenlenmediğinden borçlar kanunun genel maddelerine tabi olacaktır. Şayet vaat borçlusu edimini yerine getirmekten kaçınırsa sözleşmenin diğer tarafı ona karşı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Yazının içeriğinden detaylıca açıkladığımız üzere böyle bir hususun dava edilebilmesi için her şeyden önce usulüne uygun bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır.
AV.BERNA HACIOĞLU
(instagram:avbernahcoglu)
